Процесс покупки недвижимости в Хорватии

• Налоги на оборот недвижимости с 2015 года!
• Недвижимости в Хорватии на физ. лицо
• Процесс покупки
• Предварительный договор
• Регистрация компании
• Бухгалтер и счет
• Основной договор
• Свидетельство о собственности
• Услуги риэлтора
• Налоги
• Важно

Для удобства выделим пять основных этапов процесса покупки недвижимости в Хорватии:

1. Вы принимаете решение, что покупка недвижимости в Хорватии действительно вам необходима. Мотивы при этом бывают самые разные, например: «вторая дача на море» (на ней можно наслаждаться жизнью 90 дней каждые полгода), «место, где буду нянчить внуков» (мягкий средиземноморский климат и почти идеальная хорватская экология позволяют избавиться от многих распространенных в крупных промышленных городах видов аллергии, да и средняя продолжительность жизни людей в прибрежных районах 85 лет представляется привлекательной), «перспективная долгосрочная инвестиция» (уникальные природные условия Хорватии, бережливая политика государства в отношении прибрежной полосы и приближающееся вступление страны в Евросоюз способствовали тому, что снижение цен на курортную недвижимость в 2009-2011 годах было гораздо меньше, чем в Испании, Болгарии, Греции и Черногории, а в дальнейшем снова ожидается их рост).
2. Вы выбираете объект, наилучшим образом отвечающий вашим целям и потребностям.
3. Вы заключаете предварительный договор купли-продажи недвижимости как физическое лицо.
4. Вы регистрируете хорватскую компанию, на которую будет приобретаться недвижимость.
5. Вы заключаете сделку по приобретению недвижимости на свою компанию.

Как правило, в разных источниках информации акцент сделан на этапах 4 и 5. Однако опыт многих людей показывает, что второй этап часто оказывается самым трудным.

Этап 1 — принятие решения о покупке

Здесь решение никто, кроме вас, принять не может. Если в глубине души нет твердой уверенности, что покупка недвижимости в Хорватии необходима — значит, решение еще не принято. Можно потратить много личного времени и сил, рассматривая самые разные варианты, один привлекательнее другого (Этап 2), но внутренне все они будут отторгаться под разными «логичными» благовидными предлогами, на которые подсознание не скупится никогда.

Конечно, решение о покупке может придти и в процессе поиска недвижимости (вы наяву увидели нечто, о чем подсознательно мечтали всю жизнь, но не хотели себе в этом признаться), но это скорее исключение.

Практика показывает, что если вы уже побывали в Хорватии 3–4 раза — значит, внутренне вы практически готовы всерьез подумать о своем «домике у самого синего моря».

Этап 2 — выбор объекта недвижимости

В отличие от Черногории, Испании и Болгарии, хорватское законодательство довольно жестко подходит к выдаче разрешений на новое строительство. Поэтому подавляющая часть объектов предлагается к продаже на вторичном рынке. Выбор необыкновенно широк: полностью восстановленные и обставленные квартиры в домах 17–18 века в историческом центре города, студии и апартаменты в специально построенных комплексах, виллы с бассейном и садом, реконструированные каменные сельские дома в глубинке и т. п.

Предпочтения покупателей из разных стран сильно различаются. Англичане обожают квартиры в старинных домах с деревянными потолочными балками и крутыми скрипучими ступеньками. Немцы предпочитают новые большие виллы. Итальянцы покупают недорогие апартаменты подальше от берега и ездят на пляж на велосипедах.

Наши соотечественники имеют одно ярко выраженное пристрастие — поближе к морю, в идеале — прямо на берегу. Однако недвижимость на первой линии — самая дорогая, и не всегда ее покупка по соотношению «цена / качество» оправдана.

Риэлторские агентства делятся на глобальные, действующие на территории всей Хорватии, и локальные, предлагающие недвижимость в отдельном регионе или даже городе. Не следует думать, что маленькая компания — значит обязательно ненадежная. Подготовку предварительного и основного договоров купли-продажи, а также регистрацию в земельной книге права собственности на приобретенный объект недвижимости выполняют одни и те же адвокаты. Для подготовки регистрационных документов фирмы, на которую будет покупаться недвижимость, риэлторские агентства привлекают одних и тех же нотариусов.

У небольших локальных агентств есть одно преимущество: они знают свой город досконально и имеют в нем не просто много предложений, но часто — очень выгодные по цене варианты, которые быстро реализуются. Основной недостаток мелких компаний: их интернет-сайты, где представлена продаваемая недвижимость, имеют крайне неудобный интерфейс для поиска подходящего объекта по набору заданных параметров.

Далеко не все сайты риэлторских компаний предлагают описания объектов недвижимости на русском языке. Тем не менее, разобраться в описании, например, на хорватском языке, несложно: слова apartman или studio, 65 m2, novo или renoviran, u centru grada, pogled na more, 500 m od mora, kupaonica, kuhinja, parkirno mjesto, klimatizirano, SAT TV, cijena и другие интуитивно понятны, а картинки дополняют общее представление. Выбрав на сайте наиболее понравившиеся варианты, уже можно обращаться к риэлтору. Разумеется, можно ничего самому на сайтах не выбирать, а сразу начать взаимодействовать с живым человеком в агентстве.

В этот момент возникает первая сложность — языковый барьер. Если вы в достаточной степени владеете немецким, английским или (в Истрии) итальянским языком, то переговоры пройдут успешно — хорватская недвижимость активно продается европейцам, и знание иностранного языка (а лучше двух) — обязательное требование к риэлтору. В противном случае вам будет очень полезен русскоговорящий специалист — сотрудник риэлторской компании или независимый консультант, представляющий ваши интересы в переговорах.

Обычно просмотры понравившихся объектов недвижимости совмещаются с отдыхом в выбранном регионе Хорватии. Как правило, риэлтор бесплатно возит показывать несколько (3-5-7) вариантов. Перед тем, как отправиться что-то смотреть, вас могут попросить подписать бумагу о том, что в случае, если вы выберете для покупки один из представляемых объектов, вы обязуетесь заключить сделку при посредничестве именно этого риэлтора. В хорватской практике — выставлять квартиру на продажу сразу в 5 агентствах, это ничего не стоит продавцу, а для риэлторов создает атмосферу нездоровой конкуренции. Поэтому если вам по каким-то причинам не нравится риэлтор и вы на самом деле не хотите с ним иметь дел — лучше ничего не подписывать и обратиться в другое агентство, которое может быть расположено на соседней улице.

Об эмоциональных перипетиях поиска вашего идеального объекта недвижимости можно говорить долго. Задача риэлтора — проверить, чтобы домик вашей мечты имел правильно оформленные правоустанавливающие документы. Для уже сданного и зарегистрированного объекта — это прежде всего свидетельство о собственности (Vlasnički list) и разрешение на использование (uporabna dozvola). Кроме того, риэлтор проверяет, чтобы у объекта отсутствовали обременения (залог, ипотека, арест и т. п.) и другие обстоятельства, препятствующие его продаже (например, активная пломба, установленная из-за того, что другой покупатель уже внес за объект предоплату).

Ваша задача — найти квартиру или дом, в котором вы УВИДИТЕ себя. После этого можно переходить к согласованию с продавцом цены, регистрации хорватской компании и оформлению основного договора купли-продажи выбранной недвижимости.

• Поделиться ссылкой |