Регистрация хорватской компании – владельца недвижимости

• Налоги на оборот недвижимости с 2015 года!
• Недвижимости в Хорватии на физ. лицо
• Процесс покупки
• Предварительный договор
• Регистрация компании
• Бухгалтер и счет
• Основной договор
• Свидетельство о собственности
• Услуги риэлтора
• Налоги
• Важно

Ниже представлена последовательность шагов или пунктов принятия решений, которые вам необходимо пройти на Этапе 4 — регистрация хорватской компании. Создаваемая компания может быть как «спящей», т. е. не вести активной бизнес-деятельности и просто владеть недвижимостью, так и реально работающей на хорватском или зарубежном рынке — это нужно учесть при определении видов деятельности в учредительном договоре. Следует отметить, что даже «спящая» компания имеет расходы (бухгалтерское обслуживание, коммунальные платежи за принадлежащую ей недвижимость и т. п.) и доходы (сдача принадлежащей компании недвижимости вам как физическому лицу).

1. Приобретатель недвижимости

Вопросы, связанные с приобретением недвижимости в Хорватии, регулируются Законом о собственности и других имущественных правах (Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima). Формально (ст. 356 Закона о собственности) приобретение недвижимости в Хорватии иностранным физическим или юридическим лицом в свою собственность возможно. Но поскольку в настоящее время между Россией и Хорватией не действует международный договор о взаимности (реципроцитете), для граждан России единственно возможный путь — регистрация хорватской компании и оформление недвижимости на нее.

Вместе с тем в связи с принятием поправок к Закону о собственности с февраля 2009 года граждане Латвии, Литвы и Эстонии, а также компании из этих стран могут приобретать хорватскую недвижимость в личную собственность, как и резиденты Хорватии. Для них пропала необходимость регистрации хорватской компании исключительно с целью владения недвижимости.

2. Учредители хорватской компании-приобретателя недвижимости

Обычно хорватское юридическое лицо для целей приобретения недвижимости регистрируется в форме d.o.o. — аналог российского ООО (Общество с ограниченной ответственностью).

Учредителями хорватской компании, как правило, являются иностранные граждане — физические лица (одно или несколько). В практике европейских покупателей встречаются случаи, когда учредителем хорватской компании становится иностранное юридическое лицо.

От учредителя — физического лица для регистрации хорватской компании необходим загранпаспорт, а с 2010 года также уникальный номер OIB (аналог российского ИНН).

От учредителя — юридического лица требуется свидетельство о регистрации или выписка из реестра юридических лиц, а также документы (протоколы решений органов управления компании-учредителя), подтверждающие полномочия лица, подписывающего договор купли-продажи недвижимости, и отсутствие ограничений на совершение крупных сделок. Иногда хорватский нотариус просит предоставить устав или учредительный договор компании-учредителя. Все эти документы должны быть переведены и заверены хорватским судебным переводчиком.

Обычно регистрация хорватской компании является частью услуг, предоставляемых покупателю риэлторской компанией. Услуги переводчика, как правило, не входят в стоимость услуг риэлтора и оплачиваются покупателем отдельно.

В случае наличия нескольких учредителей необходимо определить доли каждого из них в уставном капитале.

Важно: если в будущем вы планируете заниматься в Хорватии бизнесом и будете обращаться за получением специального разрешения на ведение бизнеса (poslovna dozvola), то необходимо, чтобы вы имели долю в уставном капитале компании 51% или более.

3. Название хорватской компании

Выбор названия не так прост, как может показаться на первый взгляд. Название должно быть уникальным (нотариус при оформлении учредительного договора это проверяет по реестру юридических лиц, зарегистрированных в Хорватии) и содержать хорватские и / или латинские слова (проверяется по словарю). Также требуется, чтобы название компании имело какой-то (приличный) смысл.

Если вы захотите назвать свою компанию искусственным словом типа Adidas, Panasonic и т. п., придется предоставить документы, подтверждающие ваше право на использование выбранного названия.

Если Торговый суд решит, что выбранное название недопустимо, то процесс регистрации затянется, поскольку нужно будет внести новое название во все документы компании и заново отправить их на рассмотрение суда. Поэтому часто для названия фирмы используют свою фамилию (это допустимо), возможно, в комбинации с каким-то словом.

Практика показывает, что допустимыми названиями являются также конструкции типа «M.A.R.I.N.A. d.o.o." и «ABC Istra d.o.o» (abc считается сокращением от abeceda — алфавит), хотя как это вписывается в перечисленные выше требования закона — не совсем ясно.

4. Уставный капитал хорватской компании

Минимально допустимый уставный капитал — 20000 кун, или около 2700 евро. Он оплачивается в хорватской национальной валюте — кунах после подготовки всех документов компании. Платежный документ, подтверждающий оплату уставного капитала, включается в комплект документов для регистрации компании в Торговом суде. Сумма взноса поступает на временный счет компании в банке и там блокируется. После окончания регистрации компании и открытия в банке постоянного счета в кунах сумма взноса в уставный капитал переводится на этот счет и может использоваться для оплаты счетов коммунальных услуг и других расходов.

5. Личный счет в хорватском банке

Помощь в открытии ваших банковских счетов в кунах и евро обычно входит в пакет услуг риэлтора. Со своего счета в кунах вы будете перечислять компании взнос в уставный капитал. На счет в евро вы можете перевести из России средства для покупки хорватской недвижимости.

Банк не берет денег за открытие банковского счета. От вас требуется только паспорт. Вы подписываете:

• анкету клиента (Upitnik za provođenje analize za klijente fizičke osobe)
• анкету для иностранных публичных должностных лиц (Upitnik za političke izložene osobe)
• договора банковского счета (Ugovor o tekučem računu и Ugovor o deviznom računu)
• карточку с номером счета.

Анкеты вам поможет заполнить риэлтор. У некоторых хорватских банков уже есть двуязычные хорватско-русские анкеты.

При необходимости дать другому человеку возможность распоряжаться вашим счетом вы можете в банке вместе с ним подписать соответствующую доверенность (Dodavanje ovlastenika). Операционист выдаст карточку с номером счета также и уполномоченному лицу.

Важно: в течение месяца со дня открытия счета в хорватском банке вы должны об этом уведомить российскую налоговую инспекцию по месту своей регистрации, подав заявление по специальной форме. К нему необходимо приложить копию договора об открытии банковского счета. Без этого уведомления вы не сможете переводить из России деньги на свой хорватский счет в евро.

6. Виды деятельности хорватской компании

В учредительном договоре можно указать минимальный набор видов деятельности для компании, создаваемой исключительно с целью владения недвижимостью. Обязательно включаются купля-продажа, посредничество в недвижимости, строительство и ремонт, предоставление услуг размещения.

Если же вы планируете в будущем вести реальный бизнес в Хорватии, на этапе регистрации компании следует внести в учредительный договор необходимые виды деятельности.

7. Директор и прокурист хорватской компании

В учредительном договоре определяется количество членов Правления — директоров, что существенно, если у компании несколько учредителей. В принципе в компании может быть один учредитель, который одновременно является и директором.

Важно: если в будущем вы планируете работать в Хорватии и обращаться за получением специального разрешения на работу (radna dozvola), то лучше, если учредитель и директор будут разные люди. Обычно в таких случаях один из супругов является 100% владельцем компании, а другой — ее директором.

Вы также можете назначить прокуриста компании (от лат. procurare — управлять, ведать чем-либо от имени кого-либо). Прокурист — это доверенное лицо, имеющее прокуру — особый вид генеральной доверенности, дающей широкие полномочия на совершение сделок, связанных с коммерческой деятельностью компании.

Прокурист может без дополнительных доверенностей подписывать договора от имени компании, осуществлять другие юридические действия от имени компании и за ее счет, включая представительство в судах и других государственных органов. Единственное, что прокурист не может делать без специальной доверенности — отчуждать или обременять принадлежащую компании недвижимость, а также начинать процесс продажи, банкротства или ликвидации компании.

Прокурист не может передать свою прокуру другому лицу. Собственник компании вправе отозвать прокуру в любое время и безо всяких оснований. Как при выдаче, так и при прекращении прокуры должно быть подано заявление на внесение соответствующих записей в реестр Торгового суда.

8. Юридический адрес хорватской компании

Если вы уже определились с приобретаемым объектом недвижимости, то его почтовый адрес можно выбрать в качестве юридического адреса компании. Также в качестве юридического адреса может быть почтовый адрес офиса вашего бухгалтера, если такая договоренность с ним достигнута — это удобно для ведения дел компании.

Обычно стоимость предоставлению юридического адреса входит в пакет услуг бухгалтера, иногда за это приходится доплачивать отдельно.

9. Ваш персональный OIB (ИНН)

Любой иностранец, желающий открыть в Хорватии компанию или даже счет в местном банке, должен сначала получить Персональный идентификационный номер (Osobni identifikacijski broj), или OIB. Выдается он в налоговом управлении (porezna uprava) по месту планируемой регистрации. Заявление на специальном бланке подаете вы сами или нотариус по вашей доверенности.

Получение OIB бесплатно (за многие бумаги, получаемые в государственных органах, необходимо платить пошлину) и занимает 1–2 дня.

10. Документы хорватской компании

Учреждение фирмы проходит в офисе государственного нотариуса, который готовит комплект необходимых документов. Если вы не говорите по-хорватски, также должен присутствовать судебный переводчик, который переводит зачитываемый нотариусом текст учредительного договора. Все документы подписываются учредителями и директорами компании лично.

В комплект документов входят:

• учредительный договор (Društveni ugovor o osnivanju društva s ograničenom odgovornošću), если учредителей несколько, или заявление об основании компании (Izjava o osnivanju društva s ograničenom odgovornošću), если владелец один
• перечень учредителей с указанием внесенных в уставный капитал сумм (Popis osnivaća)
• перечень членов Правления-директоров (Popis članova uprave — direktora društva)
• согласие стать членом Правления-директором (Izjava o prihvaćanju postavljenja)
• решение учредителей о назначении директора (Odluka o imenovanju direktora društva)
• карточка с образцом подписи директора (Overeni potpis)
• подтверждение, что учредители не имеют в Хорватии других зарегистрированных компаний или (при наличии) что эти компании не имеют долгов по налогам и платежам в медицинский и пенсионный фонды
• заявление на регистрацию компании в судебном регистре (Prijava za upis u sudski registar)
• доверенность на нотариуса (Punomoć) на регистрацию документов в хорватском Торговом суде и на публикацию информации о компании в официальном органе Narodne Novine.

Процедура подготовки документов занимает около 2 часов. Все дальнейшие действия по регистрации компании выполняет нотариус, личное присутствие учредителей и директоров компании не требуется.

Все документы компании составляются на хорватском языке. Если Вам необходим перевод этих документов на русский язык, риэлтор может заказать у судебного переводчика их заверенный перевод (оплачивается отдельно).

Стоимость услуг нотариуса за подготовку документов компании и их подачу на регистрацию: около 3500 кун в случае одного учредителя, около 5000 кун, если учредителей несколько. Торговый суд за регистрацию компании берет 400 кун, газета Narodne Novine за обязательную публикацию сведений о компании — 900 кун.

11. Оплата уставного капитала хорватской компании

На свой счет, открытый в хорватском банке, вы вносите сумму взноса в уставный капитал, которая будет перечислена на специальный транзитный счет — этими деньгами компания сможет пользоваться после регистрации в Торговом суде. Также в банке вы оплачиваете услуги нотариуса, пошлину суда и публикацию сведений о компании.

Оригинал подтверждения оплаты взноса в уставный капитал и копии платежных документов возвращаются нотариусу.

12. Заключительные формальности

Дальше остается ждать. Регистрация юридических лиц может занимать от 1 до 4 недель с момента передачи документов в Торговый суд. Практика показывает, что если у компании один учредитель, то решение Торгового суда будет готово в течение недели. В случае компании с несколькими учредителями решения суда можно ждать и месяц.

Когда нотариус получит решение Торгового суда о регистрации компании, потребуется выполнить еще несколько заключительных шагов, прежде чем можно будет перейти к приобретению недвижимости.

• Поделиться ссылкой |