Покупка апартов для последующей сдачи в аренду

[elephantoss]

Друзья!
Смотрю на студию в Ровине. Район Стари Град. 20 квадратных метров. До моря 50 метров. Дом старинный. Ремонт, мебель и дизайн современные. Уютно. Не цоколь.
Кондиционер, телефон, спутник, полноценный кухонный уголок с посудомоечной машиной.

Жить предполагается не весь летний период. Надо бы окупить расходы на содержание фирмы (2000Е???, плюс газ-вода), и заработать на BMW Х6 (в крайнем случае - Х5). Соответственно, встает вопрос о сдаче в аренду.
Какой потенциал у такого объекта?
Востребованы ли у туристов всего 20 квадратных метров или надо хотя бы метра 24(26)?)
Есть ли какие-то предпочтения по национальному признаку? Скажем, например: "Русские селятся только от 30-ти (40-ка, 50-ти) метров, а англичане с удовольствием и в малогабаритные апарты".

Какие реально ставки за 20м2 по месяцам? Это можно и в личку.)
Апрель, март - случайные и редкие туристы? Или все же можно найти?
Реальны только июнь, июль, август?
Заранее спасибо всем.)

PS. Понимаю, что постановка вопроса не корректна. И существет масса факторов!... Но все же....
Можно ли дать какие-то РЕАЛЬНЫЕ ценовые ориентиры на подобный объект, если искать не спеша, может быть привлекая и живущих в Ровине? В агентствах встречаю и 65 т.евро за отлично отремонтированную.... И 28 тысяч за требующую ремонта....
Правильно понимаю, что РЕАЛИСТИЧНЫЙ ценник - 30-34 тысячи Е за 20м2 с неплохим ремонтом без учета оформления?....

PPS. Работает ли в Хорватия схема с самостоятельной подачей объявления в газете типа: "Куплю...."
Или сами хорваты идут продавать только в местное агентство?....

PPPS. Создалось впечатление, что рынок мертвый - покупателей нет совсем. Так, во всяком случае, риэлтеры сказали моей знакомой, раздумывавшей продавать ли ей свою квартиру в Ровине.
Такая ситуация длится с начала кризиса? Или все же были какие-то всплески активности и какая-то динамика на рынке?

[Hunter]

Смотрю на студию в Ровине. 20 квадратных метров. До моря 50 метров.

Насколько я понимаю, дом находится в старом городе?

Жить предполагается не весь летний период. Надо бы окупить расходы на содержание фирмы (2000Е???, плюс газ-вода)

Что такое 2000Е? Обычно расходы на содержание фирмы - это 80-150 евро бухгалтеру в месяц. Вы посчитали расходы за год?

и заработать на BMW Х6 (в крайнем случае - Х5).

Если брать совсем приблизительно, то средняя цена в день - 45 евро (от 35-70). Для простоты умножим на 100 дней сезона (очень хороший результат, без вычета Вашего проживания во время отпуска). Итого - 4500 евро в год, минус расходы. Х5 к тому моменту уже снимут с производства.

Соответственно, встает вопрос о сдаче в аренду.
Какой потенциал у такого объекта?

Потенциал хороший. В старом городе количество объектов весьма ограничено, а спрос на них будет всегда. Это как вложение в антиквариат.

Востребованы ли у туристов всего 20 квадратных метров или надо хотя бы метра 24(26)?)

Думаю, что площадь не имеет большого значения. Такие студио рассчитаны на пары без детей. Большое значение имеют: расположение, вид из окна, качество отделки и мебели, цена сдачи.

Есть ли какие-то предпочтения по национальному признаку? Скажем, например: "Русские селятся только от 30-ти(40-ка, 50-ти) метров, а англичане с удовольствием и в малогабаритные апарты".

Как говорят наши партнеры риэлторы - англичане в принципе очень любят старый город, нередко покупают там жилье. Что касается русских, то отдыхать они предпочитают в Ровине в районе Центенер (близко от парка и основных пляжей), хотя в этом сезоне селили несколько человек в старом городе. Площадь имеет значение только в привязке к цене.

Какие реально ставки за 20м2 по месяцам? Это можно и в личку.)

Примерные расценки написал выше.

Апрель, март - случайные и редкие туристы? Или все же можно найти?
Реальны только июнь, июль, август?

В начале и конце сезона спрос на размещение в старом городе выше, чем в "новых" районах. Туристов найти можно. Все зависит от цены/качества объекта.

Можно ли дать какие-то РЕАЛЬНЫЕ ценовые ориентиры на подобный объект, если искать не спеша, может быть привлекая и живущих в Ровине?

Цены очень сильно варьируют, нужно смотреть конкретные варианты и говорить с владельцами. На наши консультации и любую помощь можете рассчитывать.

Работает ли в Хорватия схема с самостоятельной подачей объявления в газете типа: "Куплю...."

Существует. Но зачем?

Или сами хорваты идут продавать только в местное агентство?....

В большинстве случаев - да.

Создалось впечатление, что рынок мертвый - покупателей нет совсем. Так, во всяком случае, риэлтеры сказали моей знакомой, раздумывавшей продавать ли ей свою квартиру в Ровине.
Такая ситуация длится с начала кризиса? Или все же были какие-то всплески активности и какая-то динамика на рынке?

Рынок живой, хоть и недостаточно активный. Конечно, до кризиса было существенно лучше. Насколько могу судить по работе наших соседей - агентства Portun и некоторых других риэлторов - клиенты есть. Главное уметь работать.
По моим ощущениям, некоторые владельцы придерживают свои объекты, надеясь продать их дороже после вступления Хорватии в ЕС. Тех, кто хочет что-то очень быстро продать по низкой цене - очень мало, но их то как раз и нужно искать.

[elephantoss]

Х5 к тому моменту уже снимут с производства.

БРАВО Илья!!!!!!!!!!!

[Rujan]

Вопросов так много... И вариантов ответов на них тоже много. Поэтому вначале неизбежны встречные вопросы.

Надо бы окупить расходы на содержание фирмы (2000Е???, плюс газ-вода), и заработать на BMW Х6 (в крайнем случае - Х5). Соответственно, встает вопрос о сдаче в аренду.

Прекрасная цель!
На каком временном горизонте она ставится?

Какой потенциал у такого объекта?
Востребованы ли у туристов всего 20 квадратных метров или надо хотя бы метра 24(26)?)

Востребованы даже 20 м2 без кухни. Каждый объект имеет своего клиента, и Ваша студия - не исключение.

Есть ли какие-то предпочтения по национальному признаку? Скажем, например: "Русские селятся только от 30-ти (40-ка, 50-ти) метров, а англичане с удовольствием и в малогабаритные апарты".

Русские действительно предпочитают площадь побольше. И, по моим наблюдениям, Старый город в сезон среди наших туристов востребован слабо. Причины: единственный скалистый пляжик под стенами старого города довольно маленький, до хороших галечный пляжей под сенью сосен лесопарка Punta Corrente топать минут 15 минимум, нет парковки для авто, нет гриля во дворе (да и двора зеленого тоже нет), как правило нет террасы, где можно обедать...

Апрель, март - случайные и редкие туристы? Или все же можно найти?

Как Вы планируете сдавать этот апартамент - легально или нелегально? Речь идет как о категоризации апартамента, так и о необходимости получения разрешения на работу в Хорватии?
Кто физически будет этим заниматься?
Как Вы будете искать клиентов?

Реальны только июнь, июль, август?

Реально все. Сейчас начало октября, туристов в Старом городе еще довольно много. На Рождество и на Пасху туристическая жизнь в Ровине бурлит. Плюс деловые мероприятия уровня Хорватии регулярно происходят, на неделю возникает дефицит апартаментов ****.

PS. Понимаю, что постановка вопроса не корректна. И существет масса факторов!... Но все же....

Но все же хочется получить простой ответ на вопрос - как заработать на X6.

Правильно понимаю, что РЕАЛИСТИЧНЫЙ ценник - 30-34 тысячи Е за 20м2 с неплохим ремонтом без учета оформления?....

На мой взгляд, неправильно.
Реальный пример из жизни, с которым лично сталкивался: прекрасно отремонтированный старинный дом в Старом городе (ремонт класса "для себя, любимого", т.е. наилучшим образом, без экономии на скрепках). Разделен на три апартамента, каждый из которых продается отдельно. Нижний и верхний - двухуровневые, одинаковой площади, одинакового оснащения. К нижнему апартаменту также относится внутренний дворик где-то 20 м2. Но у верхнего есть терраса с шикарным видом на старый порт и остров Св. Катарины.
Как Вы думаете, насколько отличаются цены продавца?

Правильный ответ - на 60 тыс. евро. Когда речь зашла об "окончательной" цене, разница сократилась до 50 тыс. евро - и больше владелец не хотел уступать покупателю ни куны.

PPPS. Создалось впечатление, что рынок мертвый - покупателей нет совсем. Так, во всяком случае, риэлтеры сказали моей знакомой, раздумывавшей продавать ли ей свою квартиру в Ровине.

Чем отличается хороший продавец от плохого продавца? Хороший бизнесмен от плохого бизнесмена?
У знакомого агентства недвижимости в Ровине за последние две недели было три сделки: покупатели были русские (Старый город), русские (район Centener), австрийцы (не знаю где). Маленькая деталь - ребята в агентстве очень активные, очень доброжелательные, не спорят из-за мелочей, бегают как электровеники - одним словом, очень клиентоориентированные.

[elephantoss]

Насколько я понимаю, дом находится в старом городе?

Да, в старом городе. Метрах в 80-100 от собора Святой Эуфимии. Точный адрес пока не известен.

Что такое 2000Е? Обычно расходы на содержание фирмы - это 80-150 евро бухгалтеру в месяц. Вы посчитали расходы за год?

Илья, знакомая так оценила свои расходы на поддержание фирмы (бухгалтер) в год. Из Ваших слов следует, что можно сократить до 80Ех12мес=960Е/год. Плюсуем воду, электричество, газ. Сколько они составят?

На наши консультации и любую помощь можете рассчитывать.

Большое Спасибо!!

Что касается русских, то отдыхать они предпочитают в Ровине в районе Центенер

Сложилось впечатление, что русские - самые выгодные клиенты: снимают надолго и приезжают вновь. А с иностранцами - беготня с арендой на 4-6 дней.)

Большое значение имеют: расположение, вид из окна

На соседний дом и его окна. Судя по всему, улочка узкая. Метра 4. Может быть 5.

Тех, кто хочет что-то очень быстро продать по низкой цене - очень мало, но их то как раз и нужно искать.

Илья, ну а какие оптимальные пути поиска?
Я упоминал объявление в газете. По моему опыту в России, выходя вот так к продавцу напрямую, можно найти гораздо более интересные варианты.

Речь идет как о категоризации апартамента, так и о необходимости получения разрешения на работу в Хорватии?

Сергей, для сдачи в аренду нужно разрешение на работу?? Собственник не может сам через интернет найти туристов или предложить апарт знакомым??
А как Вы оцениваете.... Какой процент апартов в Ровине сдается легально, а какой нет?....

Но все же хочется получить простой ответ на вопрос - как заработать на X6.

+5!!!!!!!!!!!

Как Вы думаете, насколько отличаются цены продавца?
Правильный ответ - на 60 тыс. евро.

Сергей, это разница в цене между верхним и нижним апартами??? Сколько же, если не секрет, они стоили??

[elephantoss]

Если родители будут жить 2 месяца, то из выручки при удачной сдаче нужно вычесть 2700Е.
4500-2700=1800
Минус содержание фирмы.
1800-960=840
Минус газ-вода-электричество. На них расходы не знаю.
Похоже, что можно уйти почти в ноль. Или даже в минус.
Х5 явно откладывается. Не говоря уже про Х6....

[elephantoss]

По моим ощущениям, некоторые владельцы придерживают свои объекты, надеясь продать их дороже после вступления Хорватии в ЕС.

Илья, а почему считаете, что цена обязательно вырастет? И ощутимо...
Ведь единственное, что изменится после вступления в ЕС - исчезнет ограничение на проживание.
Вы думаете, много жителей Европы, желает переехать в Хорватию на ПМЖ или проводить здесь более 3-х месяцев в полугодие?....

[lavretzkyi]

Не думаю, что цены на недвижимость после вступления Хорватии
в ЕС ощутимо поднимутся. Европейские ожидания уже заложены
в сегодняшние цены. Увеличится ли число сделок - большой вопрос (см. биржевые индексы), сегодня их происходит мало и многие агентства просто закрылись.
Не сводил бы расходы по содержанию фирмы только к вознаграждению бухгалтера. Есть местные налоги, взнос в господарску комору и даже некий (правда, весьма скромный) налог на сохранение лесов. Адвокат, нотариус, переводчик...

[Elinika]

По своему опыту сдачи апартаментов могу сказать, что самый лучший вариант это апартамент расположенный недалеко от хорошего пляжа (макс. 500м), желательно с хорошим видом (никак не на соседний дом в 5ти метрах) и недалеко от местного променада. Если найдете это все в одном флаконе - успех гарантирован и среди "наших" и среди "ихних" Насчет сдачи нелегально, это, конечно, вопрос. Народ по-разному работает, налоги много съедают, поэтому, кто может найти туристов в обход подачи объявлений в хорватские сайты (чтобы инспекция не нашла), работают без дозволы. Но.. есть же "добрые люди", которые капнут и к вам нагрянет инспекция. Единственный вариант сдавать русским и договориваться, что "если что", то они ваши друзья и ничего не платят. Но тогда пропадает возможность работать в полную силу, а соответсвенно и уменьшается заработак. И опять же, зачем накалять отношения с законом на привременном боравке? Могут следующий и не дать, сославшись на нарушение законов ХР. Вывод. Лучше все законно делать, рекламу на все стороны и вперед!

[Rujan]

Сложилось впечатление, что русские - самые выгодные клиенты: снимают надолго и приезжают вновь. А с иностранцами - беготня с арендой на 4-6 дней.)

По срокам найма апартаментов - скорее так. А что касается возвращений туристов, то, по моему опыту - впечатление ошибочное. Самые "возвращабельные" туристы - немцы, которые могут по 20 лет подряд приезжать в один и тот же дом в одно и то же время на 2-3 недели.

Речь идет как о категоризации апартамента, так и о необходимости получения разрешения на работу в Хорватии?

Сергей, для сдачи в аренду нужно разрешение на работу?? Собственник не может сам через интернет найти туристов или предложить апарт знакомым??

Мы говорим о легальной деятельности (т.е. разрешенной законом) или о игре в лотерею с государством?
Если первое, то:
- чтобы апартамент сдавать туристам, он должен быть категоризирован
- заселенных туристов нужно зарегистрировать в полиции
- с реально полученных доходов (либо с каждой зарегистрированной кровати вне зависимости от реальных доходов) нужно платить налоги
- собственник апартамента - не Вы, а Ваша фирма, т.е. резидент Хорватии, со всеми вытекающими требованиями.

А как Вы оцениваете.... Какой процент апартов в Ровине сдается легально, а какой нет?....

Никак не оцениваю. Но из тех нескольких десятков владельцев апартаментов, которых я знаю, в лотерею с государством в лице контролирующих органов играют несколько человек, у которых в доме категоризированы не все сдаваемые апартаменты. Об этом они говорят шепотом и как огня боятся контроля, так как это будет стоить им:
- выселением всех живущих в доме туристов и последующих разборок с ними
- приличного штрафа
- запрещением заниматься сдачей минимум месяц.
Рассказами о том, как соседа "замели" за сдачу некатегоризированного жилья, владельцы апартаментов делились со мною неоднократно.

Как Вы думаете, насколько отличаются цены продавца?
Правильный ответ - на 60 тыс. евро.

Сергей, это разница в цене между верхним и нижним апартами??? Сколько же, если не секрет, они стоили??

Если не изменяет память, 250 тыс. евро верхний и 190 тыс. евро нижний с двориком. Площадь каждого апартамента около 65 м2. Так что считайте...