Этот мой пост в блоге является продолжением дискуссии на форуме, посвященной строительству туристической недвижимости.

Вложение в недорогую недвижимость с небольшим количеством мест для размещения туристов, на мой взгляд, для иностранца смысла не имеет. Расходы на содержание фирмы и легализацию (ВНЖ) гарантировано съедят доходы. Дозволы и боравки получить не удастся. Даже если человек не планирует жить в Хорватии, а рассматривает постройку дома для сдачи апартаментов, как вложение денег с последующим получением дохода - это тоже не интересно. Оплата сервисных услуг сделает прибыть минимальной, при очень высоких изначальных затратах (покупка или стройка).
Бизнес по сдаче апартаментов и домиков, безусловно, выгоден местным жителям, особенно пожилым людям: первоначальные вложения давно окупились, они живут в этом доме, делают все сами (общаются с туристами, чистят, убирают, ремонтируют и т.д.) + получают пенсию. Их затраты и запросы минимальны.

Если говорить о крупных инвестициях (отель, большой дом с апартаментами, несколько вилл и т.д.), то здесь ситуация другая.
Сразу оговорюсь, что сроки возврата инвестиций в данном случае значения не имеют. Абсолютно очевидно, что они будут очень длительными (15, 20, 30 лет). Но, при этом, вы получаете реально высокодоходный бизнес с долгосрочной перспективой его развития.
О возврате первоначальных вложений вообще лучше забыть - здесь действует совершенно другая логика, непривычная для многих из наших бизнесменов: построенный объект(ы) - это материальный актив, который с учетом постоянного роста популярности Хорватии стабильно увеличивает свою стоимость. Свободной земли на юге Европы с каждым годом становится все меньше и если не учитывать периодически случающиеся кризисы, а смотреть на десятилетия вперед - ценность ее будет только возрастать. Это бизнес, который перейдет к вашим детям и внукам, что в условиях абсолютного уважения к частной собственности в Хорватии - гарантировано. Никто и никогда у вас его не отнимет.

Очень важно! Данный объект не должен представлять собой четыре стены с участком. Это должен быть работающий бизнес-проект с отлаженной системой продаж и обслуживания. Один и тот же миниотель в руках одного может приносить прибыль, а в руках другого станет непосильной обузой и причиной бесконечных расходов. Таких примеров в Хорватии мне известно масса.

Чаще всего инвесторами (не только нашими, но и местными) практикуется следующая схема:
1. Найти землю по "хорошей" цене.
2. Заказать проект и начать строить.
Что потом конкретно со всем этим делать такой инвестор думает редко. Стандартные ответы: продам с прибылью или буду сдавать туристам.
Эффективность вложений при таком подходе обычно минимальна, а риски максимальны. Базы данных агентств по продаже недвижимости буквально забиты такими объектами, которые нередко продаются ниже себестоимости, причем годами.

Единственный способ сделать проект изначально эффективным - это разработка детального бизнес-плана.
Что я имею в виду?
Расчет «приход - расход = доход», безусловно, необходим. Если его нет или он туманен – это будет иметь катастрофические последствия для инвестора.
Как получить реальные цифры? Предпринять последовательно следующие действия:
1. Детальное изучение рынка предложений.
2. Изучение рынка потенциального спроса.
3. Разработка собственной, желательно, уникальной бизнес-идеи проекта.
4. Разработка схемы продаж.
5. Максимально точная оценка первоначальных разовых и последующих постоянных затрат.
6. Оценка рисков.

Питерский в своих постах неоднократно упоминает слово «локация» (местоположение объекта). Это действительно ключевой фактор, от которого во многом будут зависеть ни только первоначальные затраты, но и конечный успех бизнеса.
К примеру, на днях я выложил коммерческое объявление о продаже земли одной из наших клиенток. Вариант далеко не идеальный (таких в жизни не бывает), но в нем есть большинство составляющих идеи организации сельского отдыха - удачное расположение относительно важных туристических объектов, при этом с сохранением уединенности, красоты природы и идеальной экологии.

Но и этого не достаточно.
Очень важно, чтобы миниотель или набор вилл могли быть интегрированы в уже существующую туристическую инфраструктуру места. Досуг туристов – это важнейшая составляющая качественного отдыха! Близость достопримечательностей, живописных природных объектов, пешеходных и велосипедных маршрутов будет играть ключевую роль в заполнении миниотеля туристами. Также необходимо изначально продумать бизнес-схему взаимодействия с потенциальными партнерами (ресторанами, агротуризмами, спортивными, лечебными и развлекательными центрами и т.д.).

Важнейшую роль будет играть и максимальная диверсификация бизнеса. Если ограничиться только сдачей объекта в аренду туристам, то теряются дополнительные статьи дохода и снижается конкурентоспособность. Очень хорошим, но недешевым и непростым в работе дополнением к миниотелю может стать ресторан. Он будет являться не только инструментом для увеличения дохода, но, в случае успеха и популярности, и средством привлечения клиентов.

Более простыми дополнениями могут являться: винотека, прокат велосипедов и другого спортивного инвентаря, трансферы, экскурсии и т.д. Многие из этих направлений, если их правильно организовать, с большой долей вероятности смогут работать и за пределами узкой группы клиентов отеля.

Достаточно сложные, но в последнее время исключительно популярные среди туристов направления – это домашнее виноделие, производство оливкового масла, сыров, пршута, выращивание лаванды, фруктов и т.д. могут превратить ваш небольшой отель в целый комплекс предложений, конкурентоспособность которого по сравнению с обычными «домиками под сдачу» будет в разы выше.

Если считать доходность каждого из перечисленных направлений по отдельности, то она вряд ли будет существенной, но в сочетании друг с другом они резко увеличат прибыльность бизнеса в целом.

Конечно, в этом случае первоначальные инвестиции существенно возрастают, но мы говорим о долгосрочном и надежном бизнесе, главное преимущество которого – это стабильность.